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Mortgage amortization schedule

房貸每一期，本金和利息各是多少？

產生完整本息平均攤還表，查看每月還款組成、每年本金利息摘要，以及任一年度結束時的剩餘本金。

採固定利率、本息平均攤還，每月利率為年利率除以 12。實際銀行可能依日數、撥款日與利率調整日產生些微差異。

為什麼前期繳的利息比較多？

每期利息依期初剩餘本金計算。剛開始的本金最高，所以月付金中利息占比較大；隨著本金逐月下降，利息減少，同一筆固定月付中用來償還本金的金額會增加。

當期利息＝期初剩餘本金 × 年利率 ÷ 12
當期償還本金＝固定月付金－當期利息

Example

800 萬元、2.2%、30 年的例子

每月本息約 30,376 元。第一期利息約 14,667 元、償還本金約 15,709 元；之後每月利息逐步下降，本金部分逐步增加。

即使每月付款大致固定，尚欠本金不會以直線速度下降。評估提前還款、轉貸或出售時間時，應查看當時的實際餘額。

這份攤還表有哪些限制？

  • 假設整段期間使用相同年利率，沒有指標利率調整。
  • 未納入寬限期、提前還款、轉貸、延長年限與違約金。
  • 以每月計息建立模型，銀行按日計息時可能有小額差異。
  • 每期顯示值會四捨五入，但計算使用未四捨五入數字。

最後一期會清償模型中的剩餘本金，因此金額可能和前面期數略有不同。

常見問題

本金平均攤還和本息平均攤還相同嗎？

不同。本頁使用本息平均攤還，月付大致固定；本金平均攤還每期本金固定，前期月付通常較高，之後逐月下降。

為什麼和銀行攤還表差幾元？

銀行可能採按日計息、不同小數位與四捨五入規則，撥款日及繳款日也會影響首期。契約與銀行正式表格優先。

可以用這張表計算提前還款嗎？

本頁可查看某期前後的剩餘本金；若要估算提前還款後的期數與利息，請使用房貸提前還款工具。

浮動利率要怎麼看？

可分別用目前利率與較高、較低利率建立多份情境。單一攤還表不能預測未來每次利率調整。